서울 아파트값 상승세 본격화, 신고가 거래 행진

새해 들어 서울 아파트값이 뚜렷한 회복세를 보이며 본격적인 상승세에 시동을 걸고 있습니다.
특히 동작구와 관악구 등 주요 지역에서는 신고가 거래가 잇따르고, 선호도 높은 단지를 중심으로 전세가 역시 0.13% 상승하며 시장의 열기를 더하고 있습니다.
이처럼 1월 둘째 주 전국 아파트값 동향은 '서울 아파트값 상승세 본격화'와 '신고가 거래 행진'이라는 두 가지 키워드로 요약될 수 있으며, 이는 시장 참여자들의 기대 심리가 회복되고 있음을 시사합니다.

새해부터 시작된 서울 아파트 상승세

2024년 새해가 밝자마자 서울 아파트 시장은 기다렸다는 듯이 상승 곡선을 그리기 시작했습니다. 지난 몇 달간의 보합세 혹은 미미한 등락을 반복하던 시장 분위기와는 확연히 다른 흐름입니다. 한국부동산원이 발표한 1월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승하며 긍정적인 신호를 보냈습니다. 이는 단순한 수치 이상의 의미를 내포합니다. 시장의 관망세가 짙었던 연말을 지나 연초부터 매수 문의가 증가하고 실제 거래로 이어지는 사례가 늘고 있다는 것은, 시장의 저점이 확인되었다는 인식이 참여자들 사이에 확산되고 있음을 의미하기 때문입니다. 이러한 상승세의 배경에는 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 우선, 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상 사이클이 사실상 종료되었고, 올해 안에 금리 인하가 시작될 것이라는 기대감이 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 대출 이자 부담 완화에 대한 기대는 잠재적 매수자들의 자금 조달 계획을 앞당기고, 구매 결정을 촉진하는 핵심 동력으로 작용합니다.

더불어, 서울 내 핵심 입지의 공급 부족 문제는 여전히 시장의 가장 큰 불안 요인이자 가격 상승을 지지하는 굳건한 기반이 되고 있습니다. 신규 아파트 공급은 제한적인 반면, 교육, 교통, 편의시설 등 정주 여건이 우수한 지역에 거주하고자 하는 수요는 꾸준하기에 희소성 있는 단지를 중심으로 가격이 오를 수밖에 없는 구조적 한계를 안고 있습니다. 특히 전세 시장의 불안정성 역시 매매 시장의 상승세를 부추기는 요인 중 하나입니다. 서울 전세가는 동일 기간 0.13% 오르며 매매가보다 더 가파른 상승률을 보였습니다. 전세 매물 부족과 가격 상승이 지속되자, 전세 거주에 부담을 느낀 일부 임차인들이 대출을 활용하여 내 집 마련에 나서는 '전세의 매매 전환' 수요가 발생하고 있는 것입니다. 이처럼 금리 인하 기대감, 만성적인 공급 부족, 그리고 전세 시장의 불안이라는 세 가지 요소가 맞물리면서 서울 아파트 시장의 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높아 보입니다.

동작·관악구를 중심으로 한 신고가 속출

이번 상승세의 가장 두드러진 특징은 특정 지역, 특히 동작구와 관악구를 중심으로 신고가 거래가 연이어 터져 나오고 있다는 점입니다. 신고가(新高價)는 특정 아파트 단지에서 이전 최고 거래가격을 경신하는 것으로, 시장의 상승 에너지가 얼마나 강력한지를 보여주는 바로미터 역할을 합니다. 동작구의 경우, 흑석동과 상도동의 주요 재개발 단지 및 신축 아파트를 중심으로 매수세가 집중되며 이전 최고가에 근접하거나 이를 넘어서는 거래가 체결되고 있습니다. 이는 강남 접근성이 우수하고, 흑석뉴타운 등 대규모 정비사업을 통해 주거 환경이 획기적으로 개선되고 있다는 점이 높은 평가를 받은 결과로 분석됩니다. 관악구 역시 봉천동, 신림동의 역세권 대단지를 중심으로 가격 상승세가 뚜렷합니다. 과거 상대적으로 저평가받았던 지역이지만, 신림선 개통 등 교통 호재와 저렴한 가격 메리트가 부각되면서 3040세대 젊은 실수요자들의 유입이 활발해지고 있습니다.

이들 지역에서 신고가 거래가 속출하는 현상은 시장에 매우 중요한 시그널을 던집니다. 첫째, 가격 상승의 범위가 전통적인 고가 주택 밀집 지역인 강남 3구를 넘어 서울 전역으로 확산될 수 있는 가능성을 보여줍니다. 동작구와 관악구는 강남권과 인접해 있으면서도 상대적으로 가격 부담이 덜해 '갭 메우기' 장세가 펼쳐질 수 있는 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 둘째, 신고가 거래는 주변 단지들의 호가를 끌어올리는 역할을 합니다. 한 단지에서 최고가가 경신되면, 인근의 유사한 조건의 단지 집주인들 역시 기대 심리가 높아져 매물을 거두거나 호가를 상향 조정하게 되고, 이는 지역 전체의 시세 상승으로 이어지는 연쇄 효과를 낳습니다. 이처럼 동작·관악구를 필두로 한 신고가 행진은 서울 아파트 시장의 회복이 일부 지역에 국한된 것이 아니라, 실수요가 탄탄하고 잠재적 가치가 높은 지역을 중심으로 강력하게 전개되고 있음을 증명하고 있습니다.

선호 단지 위주의 활발한 거래 동향

서울 아파트 시장 전체가 동일한 온도로 뜨거워지는 것은 아닙니다. 현재 시장의 상승 동력은 철저히 '선호 단지'를 중심으로 발생하고 있으며, 이는 시장의 양극화 현상을 더욱 심화시키고 있습니다. 시장 참여자들이 말하는 선호 단지는 명확한 기준을 가지고 있습니다. 수요자들이 우선적으로 고려하는 조건들은 다음과 같습니다.

• 역세권 입지: 지하철역과 가까워 출퇴근 및 이동이 편리한 단지
• 대단지 규모: 1,000세대 이상의 대단지로, 커뮤니티 시설과 관리 시스템이 우수한 곳
• 우수한 학군: 명문 초·중·고교에 배정받을 수 있거나, 대형 학원가가 인접한 단지
• 브랜드 신축: 시공 능력이 검증된 1군 건설사의 브랜드 아파트 및 준신축 단지
• 쾌적한 주거환경: 공원, 강, 산 등 녹지 공간을 끼고 있는 숲세권, 공세권 단지

위와 같은 조건을 두루 갖춘 단지들은 시장의 불확실성이 높을 때에도 가격 방어력이 뛰어나고, 상승기에는 가장 먼저 가격이 오르는 '대장주' 역할을 합니다. 1월 둘째 주 시장에서도 이러한 경향은 뚜렷하게 나타났습니다. 동작구의 A아파트, 송파구의 B아파트 등 각 지역을 대표하는 랜드마크 단지에서 거래가 집중되고 신고가가 발생한 반면, 입지나 상품성이 떨어지는 일부 외곽 지역의 노후 아파트는 여전히 거래가 부진하고 가격도 보합세에 머물렀습니다.

이러한 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 앞으로 더욱 강화될 전망입니다. 다주택자에 대한 규제가 여전하고, 금리 부담이 완전히 해소되지 않은 상황에서 매수자들은 이왕이면 가장 확실한 자산에 투자하려는 심리가 강하기 때문입니다. 또한, 앞서 언급한 전세가 상승은 이러한 현상을 부채질하는 중요한 요인입니다. 높은 전세 보증금을 감당해야 하는 세입자들은 어차피 큰돈을 지불해야 한다면, 조금 더 대출을 받아 매매로 전환하되, 미래 가치가 보장되는 선호 단지를 선택하려는 경향을 보입니다. 결국, 서울 아파트 시장의 전반적인 상승세 이면에는 철저한 옥석 가리기가 진행되고 있으며, 활발한 거래는 이러한 소수의 인기 단지에 집중되고 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

결론: 상승세 속 옥석 가리기, 시장 전망과 대응 전략

결론적으로, 2024년 1월 둘째 주 서울 아파트 시장은 금리 인하 기대감과 공급 부족 이슈를 배경으로 본격적인 상승세에 진입했음을 명확히 보여주었습니다. 동작·관악 등 비강남권 핵심 지역의 신고가 행진은 이러한 흐름에 힘을 싣고 있으며, 전세가 상승은 매매 시장으로의 수요 유입을 가속화하는 기폭제 역할을 하고 있습니다. 다만, 모든 지역과 단지가 동일한 상승률을 보이는 것이 아닌, 역세권, 대단지, 신축 등 '선호 단지'를 중심으로 한 차별화 장세가 심화되고 있다는 점은 주목해야 할 핵심입니다.

따라서 향후 부동산 시장에 참여하고자 하는 예비 매수자들은 전체적인 시장 분위기에 휩쓸리기보다는 개별 단지의 입지적 가치와 미래 성장 가능성을 면밀히 분석하는 전략이 필요합니다. 정부의 추가적인 부동산 정책 변화, 기준금리 결정 방향, 그리고 지역별 입주 물량 등을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 할 시점입니다. 분명한 것은 시장의 '바닥 다지기'가 끝나고 본격적인 방향성 탐색에 들어섰다는 점이며, 당분간 선호도 높은 단지를 중심으로 한 국지적인 강세는 지속될 것으로 전망됩니다.