개포 6·7단지 재건축, 법원 제동에 분담금 상승 우려

## 개포주공 6·7단지 재건축, 법원 판결로 '빨간불'... 분담금 상승 우려 현실화되나?

강남 재건축의 '대어'로 꼽히는 개포주공 6·7단지 재건축 사업이 상가 조합원과의 합의안에 대한 법원의 '절차적 하자' 판단으로 급제동이 걸렸습니다. 이로 인해 조합원 분양 신청이 전면 철회되는 등 사업 지연이 현실화되면서, 장기간의 숙원이던 내 집 마련의 꿈에 부풀었던 조합원들의 시름이 깊어지고 있습니다. 이번 사태는 결국 **개포 6·7단지 재건축, 법원 제동에 분담금 상승 우려**를 낳으며 향후 사업 추진 과정에 상당한 난항을 예고하고 있습니다.

상가 갈등 봉합 후 순항하던 재건축, 예상치 못한 암초 만나다

개포주공 6·7단지는 강남의 핵심 입지에 위치한 대규모 노후 단지로서, 재건축을 통해 최고 35층, 약 2,994가구 규모의 명품 주거 단지로 거듭날 예정이었습니다. 오랜 기간 사업 추진의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 것은 바로 상가 조합원과의 갈등이었습니다. 재건축 사업에서 아파트와 상가 간의 이해관계는 매우 복잡하게 얽혀 있어, 보상 비율과 개발 이익 분배를 둘러싼 이견으로 인해 사업이 장기간 표류하는 경우가 비일비재합니다. 개포 6·7단지 조합은 이러한 난제를 해결하기 위해 상가 측에 파격적인 보상 비율을 담은 합의안을 제시하며 극적인 타결을 이끌어냈고, 이는 재건축 업계에서도 성공적인 상생 모델로 평가받으며 사업 추진에 청신호를 켰습니다.

이러한 합의를 바탕으로 조합은 신속하게 사업시행계획인가를 받고, 조합원 분양 신청 절차에 돌입하는 등 순조로운 항해를 이어가는 듯 보였습니다. 조합원들은 구체적인 평형과 타입을 선택하며 새 아파트 입주에 대한 기대를 키워갔고, 시장 역시 강남권 대단지 공급에 대한 긍정적인 신호로 받아들였습니다. 하지만 일부 조합원들이 제기한 '총회결의 무효 확인 소송'은 이 순항하던 **재건축** 사업에 예상치 못한 암초가 되었습니다. 상가와의 합의라는 가장 큰 산을 넘었다고 안도하던 조합과 조합원들에게 이번 법원의 판결은 사업 전체를 원점에서 재검토해야 할 수도 있다는 충격적인 소식으로 다가왔습니다.

결국, 문제의 본질은 속도와 절차 사이의 균형을 맞추지 못한 데 있었습니다. 신속한 사업 추진을 위해 상가와의 합의를 서둘렀지만, 재건축 사업의 최고 의사결정기구인 조합원 총회의 적법한 절차를 거치지 않은 것이 부메랑이 되어 돌아온 셈입니다. 이번 사태는 비단 개포 6·7단지뿐만 아니라, 복잡한 이해관계를 조율하며 사업을 추진해야 하는 모든 재건축·재개발 현장에 절차적 정당성의 중요성을 다시 한번 일깨우는 중요한 선례로 남게 될 전망입니다.

총회 전 합의는 '절차적 하자', 법원의 제동과 그 의미

이번 개포 6·7단지 재건축 사업에 제동을 건 핵심적인 이유는 **법원**이 조합과 상가 간의 합의 과정에서 '절차적 하자'가 있었다고 판단했기 때문입니다. 법원이 지적한 문제의 핵심은 조합 집행부가 조합의 최고 의사결정기구인 '조합원 총회'의 의결을 거치기 전에 상가 측과 구속력 있는 합의를 먼저 체결했다는 점입니다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면, 조합원의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사안, 특히 예산 및 비용 분담과 관련된 계약은 반드시 조합원 총회의 사전 의결을 거쳐야 합니다. 이는 조합 집행부의 독단적인 결정을 방지하고, 전체 조합원의 의사를 투명하게 반영하여 사업을 추진하도록 보장하는 필수적인 장치입니다.

개포 6·7단지 조합은 사업의 신속한 진행을 위해 상가 측과의 협상을 우선적으로 마무리했지만, 이것이 절차를 뛰어넘은 월권행위로 해석된 것입니다. 법원은 조합 집행부가 총회의 권한을 침해했다고 보고, 해당 합의안에 기반한 후속 절차들 역시 법적 정당성을 상실했다고 판단했습니다. 이번 판결은 단순히 하나의 합의를 무효로 만드는 것을 넘어, 재건축 사업 전반에 걸쳐 절차적 정당성이 얼마나 중요한지를 명확히 보여주는 사례입니다. 법원의 결정은 다음과 같은 중요한 의미를 내포하고 있습니다.

• 조합원 총회의 절대적 권한 확인: 재건축 사업의 주인은 조합원이며, 모든 중요한 결정은 조합원 총회를 통해 이루어져야 한다는 원칙을 재확인했습니다.
• 집행부의 선(先)합의 후(後)추인 관행에 대한 경고: 신속한 추진이라는 명목하에 관행적으로 이루어지던 집행부의 선처리 후 총회 보고 방식에 제동을 걸었습니다.
• 소수 조합원의 절차적 권리 보장: 다수의 의사에 묻힐 수 있는 소수 조합원이라도, 사업 절차상의 하자를 문제 삼아 사업 전체를 중단시킬 수 있는 법적 권리가 있음을 보여주었습니다.

결과적으로 조합은 상가와의 합의를 원점에서 다시 시작해야 하는 부담을 안게 되었습니다. 기존 합의안을 바탕으로 다시 총회를 열어 의결을 구하는 방식을 택할 수도 있지만, 이미 법적 분쟁으로 갈등의 골이 깊어진 상황에서 이전과 동일한 조건으로 원만한 합의를 이끌어낼 수 있을지는 미지수입니다.

사업 지연의 그림자, '분담금' 상승은 불가피한가

법원의 판결로 인한 사업 지연은 조합원들에게 가장 민감한 문제인 **분담금** 상승이라는 현실적인 위협으로 다가오고 있습니다. 재건축 사업에서 시간은 곧 돈과 직결됩니다. 사업이 지연되는 기간만큼 금융 비용과 사업 운영비는 눈덩이처럼 불어나며, 이는 고스란히 조합원들의 추가 부담으로 전가되기 때문입니다. 조합이 즉각적으로 조합원 분양 신청을 전면 철회한 것은 사업이 단기간에 정상화되기 어렵다는 현실을 인정한 조치로 해석됩니다. 분양 신청이 철회되었다는 것은 관리처분계획 수립 및 인가, 이주, 철거 등 이후의 핵심적인 사업 단계 역시 무기한 연기됨을 의미합니다.

사업 지연이 분담금 상승으로 이어지는 경로는 명확합니다. 첫째, 건설 원자재 가격과 인건비가 지속적으로 상승하고 있습니다. 사업이 1년 지연될 경우, 현재 시점의 공사비가 아닌 1년 뒤의 상승한 공사비를 기준으로 시공사와 계약을 갱신하거나 새로 맺어야 할 가능성이 큽니다. 이는 수백억 원에 달하는 공사비 증액으로 이어질 수 있습니다. 둘째, 조합이 사업 추진을 위해 금융기관으로부터 조달한 사업비(Project Financing) 대출에 대한 이자 부담이 가중됩니다. 사업 기간이 길어질수록 상환해야 할 이자는 기하급수적으로 늘어납니다. 셋째, 각종 용역비 및 조합 운영비 등 고정적인 사업비 지출이 지속적으로 발생합니다.

이러한 비용 증가는 결국 일반분양 수입만으로는 감당하기 어려운 수준에 이를 수 있으며, 부족분은 조합원들이 추가로 납부해야 할 분담금의 형태로 채워지게 됩니다. 특히, 최근 정부의 공사비 검증 강화와 재건축초과이익환수제 등 재건축 사업을 둘러싼 외부 환경이 녹록지 않은 상황에서 내부적인 갈등으로 인한 사업 지연은 치명적일 수 있습니다. 조합은 이제 상가와의 재협상을 신속히 마무리하고, 전체 조합원의 동의를 얻어 사업을 다시 본궤도에 올려놓아야 하는 중차대한 과제를 안게 되었습니다. 지연 기간을 얼마나 단축하느냐가 조합원들의 분담금 부담을 최소화할 수 있는 유일한 해결책이 될 전망입니다.

결론

강남 재건축의 상징적 사업지인 개포주공 6·7단지는 상가와의 합의안이 법원의 '절차적 하자' 판단으로 무효화되면서 중대한 기로에 섰습니다. 이번 판결은 신속한 사업 추진도 중요하지만, 모든 조합원의 권리를 보장하는 절차적 정당성이 확보되지 않으면 사업 전체가 좌초될 수 있다는 교훈을 남겼습니다. 사업 지연이 현실화됨에 따라 공사비 및 금융 비용 증가로 인한 조합원 분담금 상승 우려가 커지고 있습니다.

이제 개포 6·7단지 조합의 최우선 과제는 법원의 판결을 존중하여 절차적 정당성을 완벽히 갖춘 새로운 합의안을 마련하고, 이를 조합원 총회에서 투명하게 의결받는 것입니다. 내부 갈등을 신속히 봉합하고 모든 조합원의 단합된 힘을 이끌어내어 사업 지연을 최소화하는 것이 분담금 폭탄을 피하고 성공적인 재건축을 완수하는 핵심 열쇠가 될 것입니다. 앞으로 조합이 어떤 해법으로 이 위기를 돌파해 나갈지 귀추가 주목됩니다.